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土拍系列4 | 内江楼市下半场,猜猜谁来吃“晚餐”?

发布时间:2018-07-04 来源: 阅读:
 

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    盘点内江楼市6月大事件,少不了要提一提26日出来的土拍出让公告——内公资土拍告(2018)17号地块通告起拍价405万元/亩,创内江土拍起拍价新高(7月17日开拍),一时间舆论一片哗然。

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对比邻居自贡市


    无独有偶,27日下午,自贡第二轮土拍大战。东兴寺A-20地块在自贡市公共资源交易中心进行了拍卖。由于这宗地块位于自贡较为成熟的地段,所以拍卖会上的争夺相当激烈。5家公司经过78轮争夺,最终远达集团以1100万/亩的单价、总价约5.5亿元拿下了占地面积50.1亩的东兴寺A-20地块,又是一阵惊诧、质疑声。


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    其实早在今年1月31日,邦泰竞得自贡南湖片区C-42和C-43两地块后,其中C-43地块曾经爆冷流拍过,邦泰“回锅”轻松夺得。2月1日马不停蹄在内江又竞得东兴旧城片区A5-6和A6-5两地块,成交单价600万/亩,把原来每平方米二千多的楼面价拉升到4500元/㎡29172006cdf7584a0f2651.jpg
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    4月12日,邦泰又拿下自贡南湖片区的C-38地块,将南湖片区获地连成一片,成交单价825万/亩,直接把原3060元/㎡的楼面价又拉升到4125元/㎡,飞速刷新贡井地块刚刚创造地王纪录。媒体戏称邦泰集团“双料地王”。有点意思的是,自贡本土“地产一哥”四川远大集团现场云淡风轻,一直旁观了整场50多轮火爆竞价。

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楼面单价是成本核心


    从拍地情况来看,不管成交单价多高,地块总金额多大,判断某地块值不值得拍下还是离不了成本的核心——楼面价,如果地块区域具有快速增长的政治经济价值,楼面价又处于相对合理的范畴,有心而为的房企一定会参与角逐。


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    远大地产拍下东兴寺地块,当地人周知,该地块地处自贡北大门,周边配套相对成熟,交通、商业、学校等齐全,在“川渝城市群”增长极、川南城际高铁的高速建设发展带动下,增值潜力巨大。虽然单价达到了1100万/亩,按容积率4.0算下来,楼面价约为4125元/㎡,平了邦泰的地王纪录。

而内江东兴区红牌路南侧地块按起拍价计算,大致楼面单价为2430元/㎡

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三四线城市数量多体量大 


    在川南“F4”城市——内江、自贡、泸州、宜宾,还有类似的戏剧场面。局部发生发展的事件,都不能脱离背景孤立看待。

    从2016年一二线城市,甚至新一线城市政策收紧以来,众多房企聚焦三四五线城市,例如:恒大、万科、碧桂园、保利、蓝光、融创、绿地、龙湖、绿城等等,这些TOP房企环伺已久,或者已进入三四线城市布局。为什么会这样?




理由很简单:

  • 三四五线城市没有政策管控,具有更高的城市红利。单个三四线城市也许体量与一线城市相比很小,但数量众多且处于价格洼地,获利空间很大。

    虽然三四线城市人口流失严重,但出去打工者在一二线买不起房,不得不返乡置业,资金还会返流回三四线城市。流动性并没有因为人口流失而消失。

  • “川渝城市群”增长极目标,城乡一体化发展,城镇化率理想值70%,按每年递增2%还需至少26-30年。

    内江市统计局今年4月份发布《2017年内江市国民经济和社会发展统计公报》:全市年末户籍总人口414.73万人,人口自然增长率为-0.26‰。城镇化率47.9%,比上年提高1.2个百分点。

    这个城镇化率估计还只是按户口迁移统计计算得出,这期间城市基础设施、公用设施建设配套还得跟上。房子就是重大的民生工程。

  • 最近十年来,没有什么比房价更加显著地改变了社会心态。

    在短短十年间,房价涨了3~5倍,制造了令人瞠目结舌的财富神话。也唤醒了众多人的财商意识。十年前一套房的增值收益,足以抵上工薪族连续十年不分白天黑夜的打拼。“财富自由靠房子实现了”,这大概是最大的黑色幽默。炒房、投机之风弥漫于大江南北,撕裂着整个社会情绪。人类本性中的贪婪和健忘达到前所未有的程度。没有多少人可以经受泡沫产业的诱惑,社会心态普遍浮躁。

  • 为了实现“房住不炒”的目标,一二线城市纷纷出台调控措施直至“五限”政策。

    限购——限制购买资格和数量;

    限贷——限制贷款资格和数量;

    限价——限定最高价和最低价;

    限售——限定房产转让权利和时限;

    限商——限制商业办公类用地变相建成公寓类建筑。

    但事与愿违的是,造成新房与二手房之间的剪刀差,越调控越涨价。有政策的地方抢到就赚大发了。三四线城市不在调控之列,城市红利清楚明显。

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    还有去库存、棚改货币化安置(PSL)等等重大因素,所有这些导致了三四线城市房价一路高涨。


    一方面楼市的风光无限,另一方面,不知不觉中流动性不见了,股市、企业、政府等似乎都遭遇了“钱荒”。根本在于楼市吸干了流动性。

这个当口,一系列事件在悄悄改变着格局——不说中美贸易战弥漫的火药味,仅仅6月28日,A股又遭全线杀跌,两市下跌家数达到2485家。股市大跌,官媒连续发文救市,“目前A股市场已经有不少积极因素显现”,“中国股市有理由经过历练更加健康发展”。可是市场不是靠嘴巴托住的,救市是要拿出真金白银来的。为什么不救市?遭遇了钱荒。今年以来,几乎所有政策补贴都停了。先是新能源汽车, 再是光伏,然后是机场。最重磅的是——

 

6月25日棚改贷(PSL)被叫停

    据国开行提供的数据,截至5月末,国开行今年发放棚改贷款4369亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。

随着房价暴涨,地价随之抬升,三四线城市卖地收入随之抬升,于是就有了偿还贷款的能力。三四线城市,就此完成了从PSL定向放水到房价暴涨的自我循环。

    可以说,棚改货币化是带动这一轮三四线房价暴涨的车头。只有棚改而无货币化安置,三四线城市的库存或许能够缓解,但不至于引发这一轮令人瞠目结舌的房价狂奔。


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    很多人认为这是为了缓解土地供应紧张从而控制房价,太天真了!看看现在的房价涨幅你就知道,还是为了赚钱嘛。2018年前4个月,全国土地出让为地方政府带来将近1.8万亿元收入,同比增长40.7%。

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    叫停“棚改贷(PSL)”消息一出,新浪财经第一时间向接近国开行人士求证,对方表示,并未听说暂停这种事情,PSL存量的继续执行,新开的收拢重审。中国房价不是永远只涨不跌的,所谓横盘,也不是一点回调都不允许,只是未来规模和结构存在一定的调整空间,同时以实物安置为主,期望可以抑制三四线城市的房价快速上涨。

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7月5日起,定向降准&债转股


    2014~2016年,央妈进行了8次降准仅将2017年A股上市公司的净资产收益率(ROE)做个横向对比,不难预估资金流向的偏好。2017年3500多家A股上市公司平均ROE为1.77%,制造业的处境更加艰难,为-0.88%;房地产行业则是9.39%,是上市公司平均水平的约6倍。而且还在持续增高。从商业趋利角度看,资本没有不进入的道理。趋利才是本质。


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(这张神图看了20多分钟)



    从2014年到2016年,广东、江苏、浙江、福建、北京、上海和深圳(计划单列市),这六省一市合计的财政盈余幅度始终维持在3万亿左右,而随着其他省市财政缺口越来越大,转移支付已经“付不起”了!


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    这也难怪为啥越来越多的省份开始“声泪俱下”的为GDP挤水分,挤得越多中央给的越多。没钱的日子确实不好过。同时这也让我们理解了为何“房住不炒”之下,各地土地出让金收入却大幅增长。

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“债转股”是一个很有创意的还债方式。


简单的说“债转股就是把“债务转化为股份”后,使“债务”凭空消失。

央妈决定从7月5日起实施定向降准情理之中。虽然降准幅度温和,但辐射面扩大,原来预期是只降小微企业的,结果17家"大行"(工农中建交5大国有银行和12家全国性股份银行)也来降准了,从原来预期的2000亿,变成了7000亿!而这多出来的5000亿,是用来支持市场化、法制化“债转股”项目。核心意思这么几点: 

  1. 不支持“名股实债”项目

    “名股实债”是一种介于“股权投资”和“债权投资”之间的模糊状态。因此要求:实施主体在“债转股”项目中应当实现真正的股权性质投入,而不是仍然以获取固定收益为目的的“债转债”;

  2. 撬动社会资金方面

    央行鼓励相关银行和实施主体按照不低于1:1的比例撬动社会资金参与“债转股”项目;

  3. “债转股”有关股份以及相关债务减记要严格遵循市场化定价

  4. 相关实施主体应真正参与“债转股”后企业的公司治理

  5. 不支持“僵尸企业”债转股。 

定向降准所产生的流动性可产生数万亿效应。从资产运营获利角度,能不能限制向楼市流动很难说清。还有庞大资金流动背后的影子银行的投资方向,或许从投机转向楼市投资。事情的发展会不会与央妈为实体企业“输血”的良好愿望相悖,因为庞大资金的流动性依然存在,几轮循环下来最终会流向什么地方。

面对以上两条消息,恐怕TOP房企现在都必须重视、保证“现金流”,也许会收缩非控盘的项目,减少合作盘带来的风险。大势如此,小房企又能有多大的话语权?


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    看到有些荒腔走板的观点,猜测三四线城市楼市走到尽头会怎么怎么样,或者有网友希望楼市崩盘……不觉有点荒诞不经。有兴趣我们可以聊聊“崩盘”会带来什么恶果。


    还有网友问“现在干嘛用未来的钱买未来的房子?!”有两个方面请思考一下:


房子现在就是这个价!城市规划凸显增长极,城镇化不断进行,未来还能捡漏抄底?想多了吧!

同样数额的钱,在未来的价值增长是跑不过通胀的。这期间理财手段很重要!


    放在当下的现实面前,人们宁愿相信各种投机奇迹,当多数人开始追求一夜暴富,希望靠投机获得成功,而不再寄望于依靠奋斗努力实现社会阶层的跨越,这样的社会心态,比之房价暴涨本身更加严重,也更加可怕。


    再回顾内江主城区土地现状,已经悄然形成“三足鼎立”态势——谢家河片区组团高桥片区组团城南新区组团。尤其值得一提的城南新区——新行政中心、类似万达广场规模的商业圈、学校、医院、康养娱乐公园、城际高铁站等配套的逐步成熟,怎么盘算这地价都会快速增涨。随着碧桂园、甜城国际社区龙湖地产、金科、朗诗、远大等房企的进入,周边城市众多TOP房企一直待机而动,一幅有别于过去地产行情的新格局逐渐明朗呈现。

 

    内江的土拍情况也因此充满了悬念。

    想起论坛上聊电影《猜猜谁来吃晚餐》的神回复:

    -Guess who's coming to dinner now?

    (猜猜谁来吃晚餐?)

    -The Reverend Martin Luther King?

    (难不成是马丁·路德·金?)

    没有马丁·路德·金,没有梦,只有现实。

    内江楼市的下半场已经开始了!


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