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简版白皮书 | 经历438次调控,谁还能闲庭信步?

发布时间:2019-01-16 来源:房交网运营部 阅读:
 

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对于2018年的过山车一样的楼市行情,迷茫的购房者或许更能理解狄更斯《双城记》的开场白:

“这是最好的时代,这是最坏的时代;这是智慧的年代,这是愚蠢的年代;这是信仰的时期,这是怀疑的时期;这是光明的季节,这是黑暗的季节;这是希望之春,这是绝望之冬;我们的前途拥有一切,我们的前途一无所有;我们正走向天堂,我们也正直下地狱。”

内容提要

前言

政策回顾

土地市场

住宅市场

商业市场

热销新房

置业分析

后市分析

前言

看待楼市的思维方式

通常人们的思维方式分为两种,一种是文科思维,一种是理工科思维。

偏向文科的往往看世界有种悲观态度,全世界的都一样。知识分子谈到自己民族未来、国家经济、人类命运都是悲观的。有时候这种悲观不符合事实,舆论的偏向往往是看衰这个国家。演讲中“标价”最高的那批经济学家往往是一路唱衰经济。

这种文科思维非常契合我们的情感需求。在进化过程中人类自己刻意培养对危机的敏感度,以便发生危机就能赶紧跑路。文科思维与这种天生契合,虽然跟真实、事实没有什么关系。

必须承认的一点是,文科思维的历史贡献曾经非常大。

理工科思维在现实生活中更倾向经济学运行规律。

由于文科思维对数字不够敏感,缺乏用数字来描述这个世界真相的能力,思维维度不够宽泛,这也是人们多数选择接受,甚至盲目相信“碎片化信息”的原因。

这样的思维世界里只有“是非”或“善恶”两极,缺乏比较、选择,做出的往往是单向的极端选择,但世界的真相是:

两极之间有太宽泛的灰色地带。没有多维度的比较、选择,现代世界的真相根本无从把握!

都知道“天下没有免费的午餐”。这句话的正解是“所有选择,必有代价”。用经济学观点看,就叫“机会成本”,它是理解世界的一种方式。例如,你选择了投资某支股票或基金,那么你没选择的投入金额相同但收益价值可能更大的某套房子,就是这次选购的“机会成本”。

记住:任何一个选择,背后都付出了巨大的成本。


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2018年1月19日,中国科学院预测科学研究中心发布了《2018年中国房地产行业走势展望》预测报告。报告预测:2018年全国商品房销售均价8122元/平方米,同比上年增长3.7%,其中住宅平均销售价格较2017年同比增长4.2%。

中科院对未来房价预测具有一定的科学性,全国大中小城市房价持续上涨是否会重演房价越调越高的怪圈。楼市调控对一二线城市房价大幅上涨起到遏制作用,而三四线城市房价依然持续上涨。


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1st 调控不放松



从2016年开始,房价经N轮政策调控,尤其2018年据统计,全国经历438次调控。购房者并没有因为调控稍事休息,反而此消彼长,一二三四线城市量价轮番上扬。

2018年国家没拿房地产这个“夜壶”蓄水,已经意识到“灰犀牛”的存在,在经济危机大环境影响下,调控让楼市降温过程显得缓和。

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当三四线城市楼市逐渐透支,高烧退去维持低烧症状。年底的“一城一策,因城施策”出台,可以打出头鸟,也可以合理去库存,似乎让地产行业感到一丝冬季中的暖意。

如果经济持续不景气,调控会不会低头让路,让大家久旱逢甘霖一滴就高潮?

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2nd 楼市拐点


2018年夏天,成都万人排队买房、杭州3000人摇号抢房、深圳土豪冒雨离婚并通宵排队买房……新闻头条屡屡刷新三观。“买到即赚到”让摇号限购的楼市魔性火爆飙升!

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如同四季更替,8月份《四川调控24条》出台,让达到顶点的楼市转跌,芳华之后的转变让购房者驻足观望。然而,越到年底,房企为冲业绩降价促销力度加大,许多购房者伺机抄底,准备出手抢购。

众多官媒方言,“不希望房价过快上涨,也不希望房地产市场过于冷清”,一个词“求稳”!


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3rd 租金暴涨


去年8月房价大涨时,大家自嘲:“楼市在用租金暴涨惩罚不买房的人”。都说买不起房子可以租房子,其实涨房租比房价上涨更可怕!

身边租房的人今年都在抱怨涨房租的事儿,一年涨几次,一次涨几百。大家还面临着裁员降薪的焦虑中,这不啻于伤口上撒盐。

而长租公寓之间的恶性竞争成为推动房租上涨的重要原因。随后10个长租企业被约谈,要求2个月内在市场上投放超过12万套不涨房租的租赁房源,房租风波才得以平息。

近日我爱我家旗下长租品牌“相寓”房租上涨超过20%,其曾经的“不涨房租”承诺已成泡影。自如也取消了不涨价限制,最高涨幅不超10%。

再像北京近一年不断爆发出赶人事件,整饬群租市场,拆除大量老破小,让更多人无处可租。包租婆们也是看到了商机,你涨我也涨,交不起就赶快搬走。

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上图看出,一线城市的租金增长速度已超过收入增幅,尤其是刚工作不久的年轻人压力山大。

租房市场的监管和整治,维持供需平衡是2019年的关键任务。

房租暴涨和长租公寓暴雷,让普通老百姓深陷苦海,房租压力的增大其实也是变相刺激人们的购房欲望!




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4th 融资难


欠债还钱,天经地义。出来混总是要还的,地产江湖也例外。

今年融资人才成为房企们高薪抢夺的香饽饽,使尽浑身解数通过各种渠道融资,即使利率超过10%也敢借,可以看出房企「抢钱不易」。

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这几年许多房企都卯足马力高杠杆向前冲,突然遇到拦路虎很难刹得住车,高负债即将迎来偿债高峰期。再加上楼市趋冷、回款慢、土地成本增加等压力下,如今谁能抢到钱谁才能活下去,大多也是借新还旧。

近期发改委第一次对房地产融资发债提出量化的标准,十几个品牌房企才能尝到甜头。且这仅是定向宽松,不允许资金直接用于地产投资,这样有利于房企多元化发展。

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而其他众多房企的资金需求量仍很大,供远小于求,尤其是那些较为激进、实力又不够扎实的中小型房企,仍存在资金链危机。

像身家百亿的中弘没落就是融资难的最典型的案例,届时中弘将成为有史以来第一家无法偿债而面临倒闭的上市房产公司。

融资的生死时速下,加速了房企的两极分化,2019年地产格局大洗牌也会更加清晰。

为了生存下去加速回款,已经有许多企业让利促销,加大营销力度进行全民营销。随之越来越多的房企进入了千亿大军的队列,龙头房企更是再创佳绩。



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5th 土地流拍


土储是房企的命根子,囤满足够的粮食才能安稳度过冬天,而房企也跟购房者一同观望不前。

在过去的11个月里,中国一、二线城市土地流拍数飙涨到282宗,是2017年全年的2.6倍,创六年新高!本来年初房企频频下沉到三四线布局拿地,在下半年也都已偃旗息鼓。

一向作为房地产晴雨表的土地市场,在今年彻底被打入冷宫。大多数拍出的地块也是以底价成交,“地王时代”一去不复返,留下的是曾经地王盘的苟延残喘。

房子卖不动了,地价又贵,条条框框又多,大家现金流都十分紧张,自我生存都难还谈什么囤地发展?

当然并不是所有开发商都放弃拿地,总有人爱在别人恐惧时贪婪。像万科在喊出「活下去」口号后大快朵颐拿地,到11月万科累计拿地金额已反超碧桂园。

局部地区的土地市场也有所改善,像北京11月26日以316亿元总价成交的12宗地块,并在土拍过程产生了60轮竞价、近50%溢价率,也一改以往流拍频现局面。

面粉便宜了,2019年的面包还会再贵吗?当土拍市场改善之时也是楼市回暖之日。



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6th 房闹乱象


房子好卖的时候,似乎只有购房者如何能买到的问题。而当楼市步入理性甚至冷淡的境地,便会发现矛盾重重。

今年全国各大城市都陆续爆发精装房维权事件,涉及开发商众多,且主要集中在限价后销售的楼盘。房价利润不够装修来凑,开发商搭售高价精装修并压缩成本。还有各种虚假宣传、合同有欺诈等矛盾,最后劣迹斑斑闹得两败俱伤。

下半年降价风波又掀起一股维权潮,一个月不到买的房便降价几十万,谁受得了?购房者们见小区门口拉横幅不管用,被逼无奈走上了“强盗”般途径,围攻打砸售楼处,要求退钱退房。

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有钱的房企宁愿退钱退房来求得一时安宁,囊中羞涩的房企只能忍受房闹压力。甚至还有房企自导自演,请人来佯装砸场子上新闻做免费的广告宣传,吸睛促业绩。

为高周转抢工期,TOP的房企们相继出现项目坍塌事故。因为资金周转率越高,盈利越多,于是大家一味求快。可再熟练的技工,在加速下也会出现差错。

劣质装修、降价潮、坍塌事故等房闹乱象,不断降低着人们对房子的信心。但是房企也逐渐清醒意识到品质的重要性,在降杠杆、提质控速下朝美好生活迈进一步。

而在市场冷静、提质控速、调控放缓后,2019年能还购房者一个安心?

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7th 去地产&多元化


今年郁亮说“活下去”,又说“房地产行业转折点实实在在到来了!”


在说这句话之前,早在5月31号万科就实行了去地产化。旗下多地分公司在外界不知道情况下悄悄去掉了「房地产」字样,寓意朝多元化发展。

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的确众多房企争相去地产化,近期像奥园、保利、龙湖等近20家TOP房企扎堆更名,这像是对行情骤变的无奈,又是对多元化寄予希冀。

随后许多房企大肆布局商业地产、长租公寓、文旅小镇、物流地产等,甚至跨界金融、科技、教育、体育娱乐、农业等领域,都为了谋求新的利益点,在一定程度上可提振股价,增强投资者信心。

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可是去地产之路不易,五花八门的业务带来的营收却寥寥无几,最终仍是靠地产主业吸血。嘴上说着去地产化,拿地、并购、回款却很诚实。

像中天金融近期又回收200多亿地产业务,万科也喊话回款不到6300亿,所有业务都喊停,还有很多文旅小镇,基本上是打着小镇的名义去开发房地产……

转型是一条十分幽长的荒路,这些习惯于赚快钱热钱的房企们很难静得下心去做技术、做运营、做创新。

这条路是死胡同还是峰回路转,可能还需要磨练个10年再来回答,地产之路仍还有很远没走完。



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8th 房产税


未来几年,中国房地产市场最大的变量是什么?答案显然是房产税的即将出台。可以说,随着立法基础、技术条件和具体实施细则的成熟,房产税征收已经是上膛的子弹,一触即发。

但房产税什么时候推出、如何实施、税收力度如何,这是每个人都关心的问题。

今年的税制改革力度空前,全年减税降费规模预计将超过1.3万亿元。减税的同时肯定也要维持收支平衡、调节社会财富分配,围绕房地产税立法的工作不可否认也在加快,但又十分艰巨复杂。

据国务院发展研究中心专家近期交流要点:

按照预期的节奏在推,会更快一些。中央立法,地方细则,人均扣抵面积。现在还有很多问题没有理顺。一读的意见,预计“不会有很大震惊,豁免的空间很大”。还是那个原则,不会损害80%的人。核心指标,扣减面积,评估价,以省为单位,税率税基由地方定。

能收多少?财政部按照全国平均预算过,和土地出让金相比,就是零头。

整体原则:个人总体税负不变,减交易环节的税。

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12月11日社科院发布的《中国住房发展报告(2018—2019)》指出:

推出房地产税,实行渐进方案,只对新交易住房启动征收方案,即住房家庭一旦交易将统计其全部住房面积,并按照起征点开征,不交易的住房暂不征收。

什么意思?

房产税不主动收,但交易会作为结算窗口,即在交易环节补齐。如果房子你一直住,那不用交税,如果你还想卖,那就要交税。

这样会大幅降低征税的成本,不用再去上门追缴,算是个可行性的办法,也保护了刚需。

估计这么做还考虑了一个因素,甚至可能是更重要的一个因素:那就是防止房产税出台引发楼市崩盘。

广大炒房客一看,既然交易才交税,那我就先不交易,先捂手里,说不定以后政策就变了呢。

这样一来,就起到锁市的效果,不会因为房产税的出台而引发大量抛盘,既而让楼市快速崩盘。

房产税其实很难兼顾,因为无论怎样设定免征范围,都势必会带来不同类型的不公平:

1)以套数来征收,对于多套小户型或中小城市的业主不利;

2)以人均面积征收,对于低房价地区的业主不利;

3)如果无免征范围,对于大批高资产低收入的业主不利。

所以综合考量,房产税多半会以家庭为单位,按人均面积征收,每个人给一定的免征额,并且各个地方不同。

中国财政科学研究院、公共收入研究中心主任张学诞建议,国家统一制定人均免税面积的幅度范围为40平方米-60平方米,具体给多少,可能会因城施策。

人均住房紧张的地方,比如北上广深杭,可能会按照下限,也就是40平米来免征,而在三线城市可能会给出60平米。

虽说这是对刚需的利好消息,但是刚需也难免会涉及换改善房买卖交易的环节,如何因人而异、因城施策,从报告透露的这一点中难以管中窥豹。

而且,人类是十分精明狡猾的,上有政策下有对策,连摇号限购都能随便关系搞定,不知政策下来又会闹出什么幺蛾子。

2019年的减税降税的力度仍在加大,房产税不到落地的那一刻,仍是充满悬念。



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9th 地产REITs


所谓REITs,就是资产证券化,说白了就是用收房租的权利,拿到市场上去,把它变成证券卖给老百姓,从而自己达到融资的目的,比如2017年10月保利地产就可以通过这种方式拿到钱,建设之后,收取租金,然后按期给投资人分红。老百姓没有买到房,但却可以当上房东,从而收取租金。当然这里要提醒,REITs的玩法是收取租金收益,而不是获取买卖房屋的价差。

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以后还有一种玩法,是银行也会将住房抵押贷款,打包成证券,在资本市场上出售给投资者,这样有助于银行快速回笼资金,至于说房子以后是涨是跌,是不是有人断供,那就是购房人和投资者的事情了。银行可以通过REITs把自己的风险和收益锁定。

去年两会期间,多名全国人大代表提出提案,建议尽快推动公募REITs落地、出台REITs税收政策:

3月8日,全国人大代表、中国人民银行沈阳分行行长朱苏荣表示,当前实现我国REITs市场健康快速发展,首要问题是解决税收问题,建议出台REITs税收政策。

3月13日,全国人大代表、中国人民银行广州分行行长王景武在全国两会提出提案称,公募REITs对防控金融风险意义重大,建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法。

3月15日,全国人大代表、中国人民银行石家庄中心支行行长陈建华建议可参考国际成熟经验,支持REITs试点工作开展,并建议在雄安新区先行先试。

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6月5日,深圳市住房和建设局正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,出台20年最强房产新政,将稳步推进REITs试点。

6月19日,中国证券投资基金业协会党委书记、会长洪磊在北大光华中国REITs论坛上发表了主旨演讲:我国并没有出现真正的REITs,仅有所谓的“准REITs”或“类REITs”,其原因值得深思。长期以来,我们对REITs的翻译有误,理解过于狭隘,认为它只是房地产投资工具,实践中进一步异化为房地产的债务融资工具,阻碍了REITs的发展。

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4月27日,国内首单达到百亿级规模的租赁住房类REITs产品——“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”(简称“碧桂园租赁住房类REITs”)首期成功发行。

我们由于全国人口有一半都是漂的状态,所以租房需求巨大,租赁市场有1.3万亿人民币的规模,而且这还是租赁市场很不完善的情况下,如果未来大力发展租房市场,这个市场扩展10倍也并非没有可能。所以中国的REITs金融创新将大有可为。

对于普通人来说,可以通过这个配置你的资产,租金这东西还是相对稳定的,在特殊的通胀时期,由于央行加息很可能造成股债双杀,那么这时候投资于REITs,是比较好的选择。

REITs的推出,也将让租房市场建设大规模的扩充。直到公租房、集体建设用地跟REITs之间的利差消失为止。



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10th 降准



就在整理本文期间,突然传来大消息,说央行又降准了,而且是超预期的降准,央行决定于2019年1月下调金融机构存款准备金率置换部分中期借贷便利:下调金融机构存款准备金率1个百分点,1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。同时,2019年一季度到期的中期借贷便利(MLF,金融朋友笑称“麻辣粉”),MLF不再续做。央行这下一共释放了1.5万亿资金,考虑到回收的麻辣粉,大概净投放8000亿左右。然后这条消息就刷屏了,而且一直刷屏长达几个小时,整个朋友圈都只有这条消息。房地产圈的朋友显得格外兴奋,无论是房地产媒体,还是开发商,又或者是二手房机构的高管全都显得特别的兴奋。兴奋程度远超创投圈和资本市场圈的人。

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我们在1月2号,也就是今年上班第一天就写文章告诉大家,PMI收缩,未来有通缩风险,央行将有大动作。而这个大动作最有可能的其实就是降准,所以这其实是没有什么悬念的事,属于水到渠成。经济下滑超预期,央行必然会逐渐加大逆周期调控的力度,不把货币放出来,经济会陷入一个通缩到衰退的循环。再加上春节前通常都是流动性困难时段,所以春节前尽快降准是明智之举。

另外,每次央妈都特别强调了一句——维持松紧适度,不搞大水漫灌。

什么意思?其实,这么大力度的降准意味着什么,往往越缺什么,才会越强调什么。就好比我没有请你吃饭,但我会强调,我主要是太忙,可不是差这两个钱,但其实就是差钱,反过来试试,别人请客我肯定就去了。所以越说不搞大水漫灌,其实就越是心虚的表现,因为前两次这么降准,都是大水漫灌。

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之所以这么说,是因为以前央行降准都是0.5个百分点,降准1%并不多,一次是2008年11月,当时是为了配合那个几万亿的大刺激,后来房价很快翻倍,另外一次是2015年4月,半年后北上广深的房价就开始猛涨,应该说最近3年的房价暴涨,就是从那一次大降准开始的。所以也难怪出现地产圈亢奋的表现。因为回忆简直太美好了。但同样对于老百姓来说,回忆却相当痛苦。



小结&展望


在年底细数,本年全国经历了大约440次调控。担心2019年三四线断崖式下降,经济形势变化,现在放开了,但三四线销售还是下降很多。

从年底接下来3-4个月是最关键的时候,半年会把堰塞湖放完,会把真实的房价放出来。

年底政策层面看,中央只管22个大中城市。也要防止地方出于经济压力,大幅放松。三四线不在中央的监测名单中,有些城市肯定会出问题。


本轮调控,从2016年下半年开始,一二线到三四线依次收紧,局部出现房价下跌现象。2018年下半年,房贷等政策松动,预计明年下半年房价下行压力有望缓解。

最先企稳的,将会是一二线城市。因为需求存在,政策稍微一松动,量价企稳。

危险的是,三四线城市,风险来源就是,棚改货币化退潮。

这一轮,三四线城市崛起靠棚改货币化政策,基本面支撑力不够。棚改货币化政策是否延续,直接关系到三四线城市的房价。

2019年,棚改货币化收紧趋势很清晰,棚改货币化目标接近完成,政策文件也出来了。

据《21世纪经济报道》称,在2019年的棚改计划中,购买棚改服务模式将被取消;对于新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程,而是要求以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主进行融资。

财政部、住建部3月1日联合发文“关于印发《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》的通知”,试点棚改专项债。对各级权责、额度管理、预算编制、执行和决算、监督管理等事项做了部署和要求。

大白话就是,棚改货币化资金来自央行的PSL,可以无限供应,但是棚改专项债券额度明确管控,不是想发就发的,三四线楼市风险加大。

总之,年末新闻乱花渐欲迷人眼,烘托出楼市逐渐温暖起来,任何变局也阻拦不了其前进的步伐。不得不承认,2018年的楼市将是历史上浓墨重彩的一笔。



part 2

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截止12月底,内江市全市供地总计4668.03亩,成交2957.97亩;其中全市住宅供地3485.68亩,成交2492.72亩;主城区住宅类供地1292.28亩,成交1034.40亩。

内江公开市场土地年均供应与去年同比相对稳定,整体土地市场供求平衡。



各区县土拍成交面积占比


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从总供地面积排序由高到低依次为:

资中县2434亩,占总供地比例47.49%;

东兴区935亩,占总供地比例18.25%;

威远县619亩,占总供地比例12.07%;

隆昌市589亩,占总供地比例11.50%;

市中区548亩,占总供地比例10.68%

成交面积排名由高到低依次为:东兴区846亩,资中县618亩,市中区548亩,威远县529亩,隆昌市417亩。分别占比如饼图。

按成交率排名由高到低依次为:市中区100%,东兴区90.48%,威远县85.46%,隆昌市70.80%,资中县25.39%。



各区县土拍成交金额占比


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与上图相比,东兴区和市中区成交金额之和超过三地之和,而其中东兴区的地价权重最大,按权重比例由高到低排序为:

东兴区>市中区>威远县>隆昌县>资中。



各区县土拍溢价率统计



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从上面溢价率4个表需要从2个角度观察:一是时间区间划分为上半年和下半年,二是溢价率出现的走势。

溢价率超过100%的数值一共出现了4次:

两次时间为2月8日,经开区地块121.73%,高新区地块175.73%;

第三次时间为5月18日,威远县地块217.24%;

第四次时间为7月18日,威远县地块170.35%。

上半年全市的其余溢价数值介于0-90.95%之间,主城区数值介于0.01-79.10%之间。

下半年随着全国调控形势的严峻,溢价率逐步走低到极低溢价率,甚至无溢价。但7月17日东兴区红牌路地块溢价指标在下半年呈峰值79.27%,明明周边配套并不具备突出的优势,仔细察看2014版《内江市域规划》得悉端倪,该地块正处于整个主城区未来规划完成后的城市中心,原来如此。



各区县土拍流拍率统计

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土地流拍,要么是前景不看好,要么是手头没钱了,要么是政策限制所致,原因无非这三种。

春江水冷时,开发商总是能最先感受到。

据中原地产统计,2018年1-7月,全国流拍土地约800宗。

其中一线城市土拍流拍共13宗,创2012年来的新高;二线城市流拍共154宗,同比增长200%;

三四线城市流拍合计达629宗,与2017年同期的284宗相比,同比增长121%。

从内江土拍情况看,各区县平均流拍率为25.58%,其中流拍较多为资中,供地2434亩,仅成交618亩,流拍率居本市冠首。

市中区土拍地块均无流拍,是否能说明市中区地块的稀缺程度,或者开发商对于市中区的地块发展有种期许?正如地产圈内的投资人士说的,市中区城南新区就是5年前的东兴区。



各区县土拍住宅用地楼面价统计


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▲市中区全年楼面价呈现上行趋势

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东兴区从7月份“地王”楼面价后呈下行态势

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▲威远县从5月份后楼面价逐步下行

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▲资中县从4月份后楼面价逐步下行(9月地块为40年商业用地)


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▲隆昌市从2月份楼面价高位后逐步下行至2k以内(10月份地块区位较好)




自2014年以来内江主城区楼面价


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▲楼面价从2016年微动,2017年明显上升,到2018年翻番,达到3000元/㎡以上,涨幅高达101%。


地王排名TOP10


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楼面价TOP10里,东兴区有4块地,其中世茂·璀璨悦府和邦泰·国宾上院领衔两地,另两块地项目暂未命名。市中区城南新区有2块地,分别是碧桂园·铂悦府、万晟·江山墅。资中碧桂园·天悦府项目地块也在排名之内。



part 3


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2018开年以来,一边众多经济学家唱空唱衰房地产,一边楼市继续掉头朝上。从5月份住建部开始约谈,调控动作逐渐密集。7月、8月全国楼市逐步转冷,三四线城市到9、10月份才隐隐嗅到冬天的味道。唱衰楼市的,这时候甚至重新提到“明斯基时刻”。

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传统经济学排斥经济周期,边缘化明斯基,但被大萧条、次贷危机打了响亮的耳光,不得已姑且承认,由于无法洞悉其中机理,解释漏洞百出。

一方面看到房价、股票暴涨,就根据MV=PQ与M2/GDP高得出货币超发论;

另一方面,当房价、股票暴跌,而M2/GDP仍然高,显然与货币超发论相矛盾。

首先是MV=PQ公式应用存在两大问题:如何确定货币流量?如何确定货币流速?

传统经济学想当然地认为实体经济中流通货币M为M2,这是因为它符合人们表面上的认知,即个人的存款可以自由地从定期变为活期,提现、或转账。

如果实际流通的是M2,它的数值远远大于基础货币、甚至当年GDP,也就是数量充裕得很,那么,市场应该出现流动性泛滥,而不应该是股市、债市、期市暴跌、钱荒,类似美国大萧条时期1万家银行倒闭的惨象也不应该发生。商业银行又何须望眼欲穿地等待央行降准、再贷款?又何必竭力揽存?

宏观大势先不论,免得想多了,还是先看看基础数据。



2018年川南6市住宅均价趋势


房价,房价,总是那么牵动人们的神经。2018年的房价走势让多少网友欢喜多少忧愁,喜的是上车早房子涨了,忧的是“六个钱包”掏走了财务自由。

其实理性看待,房价构成其相当复杂:

土地楼面价,根据实际拍地所付金额计算得出;

建安成本,大约2000-3500/㎡不等,小规模楼盘小成本比较低,类似碧桂园的SSGF成本基本要到3000元以上;

前期费用,包括筹建、地质勘测、环评、工程监理、打围水电等,大约40元/㎡以上;

基础配套费用,如道路硬化、景观绿化、照明灯,大约500元/㎡以上;

管理费规费,包括各项管理办公、各种按规缴纳费用,大约需要支出营业收入的2-3%;

财务费用,如各项呆账坏账、利息等,按1年周期计,约为静态投资额的15%;

税费总额,约占销售总额的20-30%;

广宣费用,约占销售总额的2%。

最后才是规划利润

这样算下来房价是靠谱的,能接地气,基本上就能随行就市。

但是,一个不被认可的楼盘,房价也许在合理利润范围内都不被接受,又不能降价,只好熬着,慢慢以时间换空间。

反之,受到追捧的热销盘,房价涨到不可思议的地步,还是被哄抢,这时候价格合理与否,跟楼面价高低真没有什么关系。

想想这年头,谁都不容易。

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如图所示,川南6市本年住宅均价走势呈现以下特征:

(1) 六个地级市全年价格走势几乎一致;

(2) 内江全年均价与其它5市相比,均价最低,差了好几个梯度,价格洼地依然明显;

(3) 自5月份沉寂之后,6月起开始爆发,当时所有三四线城市行情看涨,内江均价也异军突起,像一把尖刺扎向天幕。这段期间内因邦泰、金科、万晟的一系列项目开售,几乎都在往销售均价7000以上走,甚至有些“销售困难户”也趁势搭车上涨价格,还能倾销一空,当时内江的高端项目所占销售权重大,量价同时发力。


主城区量价趋势 / 3年均价对比


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▲上表显示,自2016年起,主城区销售均价一年一个台阶上涨



东兴区2016-2018年均价对比


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▲东兴区房价从本年起点5499收止6637元,与年均房价6442相比,涨幅几近1000元



市中区2016-2018年均价对比


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▲与东兴区相比,市中区房价相对温和,最高位12月份5411未突破5500元大关



内江辖区3市县3年均价对比


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如上3图显示,内江辖区三市县房价,自2016年起,和主城区同样一年一个台阶上涨。到2018年收止,威远、资中、隆昌全年住宅均价分别是5264元、5471元、6158元,虽然低于东兴区均价6442元,但都比市中区5116元出不少。

2016年销售态势不明朗,三市县基本处于横盘状态。

2017年的房价起伏较大,当月有高端盘开盘上量,则房价上扬;零星销售的基本上都处于盘整状态。



小结


根据房交网连续几年对房价的观察,主城区的上涨态势是明显的。这里不赘述。只是让人比较吃惊的是,辖区内三市县的房价攀升速度之快令人咂舌。列举隆昌市一个高端项目3年房价走势,欢迎围观。

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这个个案虽然不代表其它楼盘项目都这样,但具有比较明显的典型性,有这样特征的楼盘即使在五线城市也能有这样的涨幅。

根据隆昌县城市规划,项目选址区域被规划为隆昌县的以商贸、旅游、文化、居住为主的城市规划核心区。毗邻数个成熟社区,临隆昌河、望城水库、莲峰公园,一公里范围内有飞泉小学、隆昌一中、隆昌中医医院。

所以,判断房价的趋势,什么时候下手买房,还是那句老话:“选择房子,就看地段,地段,还是地段”。

内江市2016年以前多为90㎡以下的产品成交为主(产品赠送较大),2017年90-140㎡的产品成交套数显著提升,140㎡以上有所增加。多次与业内专业人士交流,内江以90-110㎡套三(单/双)的高层产品为主,目前120㎡左右的套四双高层/洋房产品改善需求比例在增加,存在产品更新换代升级需求。



part 4

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近四年的土地成交主要集中于新城中心和经开区,新城中心为近年土地公开市场的成交的热点区域;市中区城南新区、邓家坝和高新高铁片区的公开市场供应成交均相对较少。

成交土地中住宅可开发体量不断增加,商业可开发体量整体缩减。住宅竞争较大,商业主要以去库存为主。

内江市非住宅(包括商业、办公及车位)整体去化有所上涨;但目前存量达192万方,去化周期达37个月,去化压力大。


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内江商业市场中整体表现为以价换量、去库存,量价天花板低。近年内江办公市场容量小,商务办公氛围弱,价格维持在5000元/㎡上下,市场热度较低。这里不赘述。

目前内江公寓主要为万达广场及兆信中心,万达以40-60㎡小面积为主,兆信为类住宅项目,主力面积103㎡。万达月均去化1400方,存量主要集中于兆信中心。目前兆信项目尚未开盘,但由于其类住宅产品设计,可以通水电气的配套设施,其市场接受度高,蓄客情况良好。

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从运营商业来看,形成了万达、四方块等商圈,短期内新商圈的形成是小概率事件,从销售商业看,整体价格低、去化慢、风险大,因此针对地块商业部分基本采取类住宅产品设计。




part 5


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据房管局不完全统计,截止到12月20日(后无数据),内江全年住宅成交备案21606套,东兴区12341套,市辖区560套。

虽然靠近年关返乡置业开始,存在部分楼盘冲刺业绩推出优惠,但整个内江楼市的基本面仍然保持在合理价格区间里实行销售,没有看到大幅下调价格销售。

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主城区板块均价参考示意图

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热销楼盘排名TOP50

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热销楼盘排名TOP10

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全市各个板块中,新城中心的均价居全市首位,高铁、高桥片区次之,城南新区居后,经开区价格最接地气。



part 6

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购房置业如果用投资的眼光来看待的话,人口的流入流出是必须关注的点。

1)地区层面,1978-2010年从中西部迁往东部地区的人口以劳动力为主,并且多数未迁户籍、也未带子女,中西部留守儿童现象非常明显。2010年以来,部分劳动力回流中西部,东部地区面对用工压力主动推进大学毕业生、技能人才等外来人口本地化,户籍人口和小学生增速明显加快,东北地区人口加速流出。

2)分线城市层面,一二线城市常住人口持续大幅流入,三线稍有流入,四线基本平衡,五六线持续净流出。并且,2010年后,一二三线城市外来人口日趋本地化,分线城市户籍人口和小学生数增速的梯度分化更为明显。2011-2016年,一二三四五六线城市常住人口年均增速分别为1.5%、1.3%、0.8%、0.6%、0.2%、0.3%,户籍人口增速分别为1.4%、1.3%、0.9%、0.7%、0.4%、0.4%,小学生数增速分别为4.0%、4.1%、2.5%、1.1%、-1.7%、-2.2%。均呈现下降趋势。


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那么,哪些地区人口在流入,哪些在流出?

1)中国人口流动从三七分化走向二八分化。扣除数据缺失导致难以识别的108个地区,人口流出地区个数从2001-2010年的1371个增至2011-2016年的1557个,占比从66%增至75%;人口流入地区个数从705个降至519个,占比从34%降至25%。

从所处地区看,

东北地区人口流出地区个数占比从70.1%增至93.7%,

中西部地区从68.1%增至74.2%,

东部地区从58.6%增至70.6%。

从行政建制看,

地级及以上城市人口流出地区个数占比从22.6%增至42.9%,

县级市从65.3%增至76.9%,

建制县从74.8%增至80.9%。

从城市分线看,

二线城市人口流出地区个数占比从3.1%增至15.6%,

三线城市从14.1%增至42.2%,

四线城市从46.4%增至61.2%,

五线城市从72.9%增至78.8%,

六线城市从71.1%增至79.9%。

2)中国人口流动展望及启示:人随产业走、人往高处走,人口未来将持续向一二线大城市大都市圈及部分区域中心城市集聚。对房地产市场,把人口流入与置业需求上升直接关联的传统判断需进一步深化,人口结构年轻且常住人口、户籍人口、小学生三个数据均明显大幅增长的地区更凸显增长优势

深化推进户籍制度、土地制度等改革,进一步消除人口自由迁徙的枷锁。区域及城市发展规划安排、产业布局、土地供应等因应顺应人口流动趋势,房地产长效机制最根本的是人地挂钩和金融问题,实现供求平衡和需求平稳释放。

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国际上通常把人口总抚养比小于或等于50%的这样一段时期称为“人口红利期”,有利于经济发展的“中间大、两头小”的结构,可以给生产领域带来劳动力供给充足,呈现储蓄和投资增长、消费增长,社会负担相对较轻,因此对社会经济发展有利。反之,大于50%的时期被称为“人口负债期”。

65.jpg按“六普”数据,全市常住人口总抚养比为51.07%,老年抚养比在持续增加。按前标准划分处于“人口负债期”。

但是,内江是劳动力输出大市,从“三普”的不足5万人,到“六普”已经快速增长到60万人输出,并且外出人口大部分收入回流原住地储蓄、投资、消费,本人也可能返乡就业。若按此口径计算,总抚养比约为45.50%,目前还勉强撑着“红利期”的末尾。良好态势的“中间大两头小”的人口年龄结构很快会不复存在。到2020年“七普”时,按前面数据趋势,将进入“负债期”。

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在“六普”之前的2009年,“长三角”、“珠三角”普遍发生的“民工荒”,其实正是全国性的“刘易斯拐点”来临的征兆。工人的短缺不是暂时性的,而将是持续性的,劳动力由过剩转向短缺,这一时期,依赖劳动力的企业需要转型升级,劳动力的获取也必须提高工资水平才能获得竞争力。

内江的“人口红利”属外生型,虽然打工者的大部分收入能进入内江储蓄和消费,但他们本身没有投入内江的生产领域产生增加值,未来可能产生的后果是:伴随城乡统筹制度和人口管理的完善,外出打工者有极大的可能选择打工地买房或者永久居住,人和钱都不再回流内江!

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2019年返乡潮即将到来,还得说说买房子这件人生中的大事。手生的小白们注意下。

看房前,很多购房者想着:买房嘛,无外乎看这几个方面:总价、地段、户型、交通等等,简单得很。往往看房后,购房者心里开始打起小鼓:地段、户型好的总价太高了,总价低的地段又不怎么样,这该怎么办,到底买哪个?

那么就说说“好地段”还是“低总价”,到底应该怎么选。


好地段的优势


好的地段不仅具有一定的保值增值作用,对人们的今后生活的便利性也有很大的影响。

好地段的房子有哪些特征?

1、交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区,不超过可接受的时间并且有保障,一家两三口都有些要求时,应尽可能多的照顾到,并考虑将来可能的变化情况,如工作调动、升学、转学等。

2、城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子,这些地段一般位于城市主干道、次干道附近,不应超过1公里,否则有些设施难以接通,对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带,要么基本设施不全,要么花大量投资搞市政设施,导致房价增加。

3、生活便利。步行10分钟左右即可到达各类商业服务业网点,满足日常生活物品的采购及其他服务需求,医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到。

4、环境宜人,自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达,空气清新、水面清澈,有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所,社会风气、治安状况良好。



低总价的优势


购买了低总价的房源,不仅解决了资金有限的尴尬局面,而且总价的降低也意味着月供的减少。在月供不高的情况下,购房者便能够更加自如地支配自己的生活,不再为每月上供的数额而压力倍增。

低总价的房子主要有哪些特点?

1、小户型。小户型由于面积小,总价也是相对较低的,对于刚需购房者来说,不啻为一个好选择。

2、位置较偏的郊区房。和市区的高房价相比,位置较偏的郊区房价相对较低,也成为很多刚需族的抢手货。但是,郊区房还需要考虑到周边的交通配套,否则居住的舒适性就要大打折扣了。

3、特价房或是处于尾盘销售的楼盘。不少开发商都会在重要节点时推出特价房优惠活动,购房者可以趁此机会进行购房。此外,处于尾盘销售阶段的楼盘为了快速销售,也会在价格上给予优惠。

那购房者又应该如何选择呢?

对于刚需购房者来说,考虑到目前的经济能力,低总价的房源更加合适,但是在低总价的房源时,还要考虑到小区周边的交通配套,这对于未来的生活非常重要。

对于不差钱的购房者来说,肯定是地段优先了,毕竟,好地段带来的不仅是生活的便利,未来的生活品质也有保障。


具体到楼盘的选择,有几个可以借鉴的要点


1)价格和成交量

成交量大,说明房子流动性好,价值体现也准确。从价格和成交量的维度可以把房子分为四部分:

价格高成交少:基本上是一个区域内最好的盘,它的单价会压着其它小区,可是视为天花板。适合自住,不适合投资获利,因为基数太高没空间; 

价格一直在涨成交多:一般是楼龄小的次新房,价值被认可,正在快速补涨。这种房子适合快速下手投资,当然是否适合自住还得看品质; 

价格低成交多:这种小区一般是大盘,单价基本上和该区域均价接近。可以看成是区域内的基本盘,刚需和投资都比较理想; 

价格低成交少:早晚被淘汰不能碰。如果中介坏,只和你强调单价不谈成交量,这种情况没经验的话容易踩坑。 

2)小区的户数

2000户算比较有规模的,流动性好,容易出手。投资最好选择这种小区。 

3)生地(荒地/厂房/农田) 

生地等于升值空间,这点非常重要。找生地最直接的方法就是打开百度地图的「地球模式」,一眼就能看出来。看区域也是这样,如果一个区域内有大量生地,未来升值可期。 

其实所有的选择都是建立你预算的基础上的,没有最好的,只有最合适的。

无论怎样,首先要明确自己的需求,才能找到最适合自己房子。

  

 


购房置业先选择好区域板块


 目前内江房地产项目主要划分区域如下图示,选择区位配套应该有个良好的规划。

  

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刚需或改善,除开一些火爆的品牌房企项目,以下楼盘看下没坏处,各取所需还要货比三家才能明白什么是好房子。

改善型住宅

刚需型住宅

part 7

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按惯例篇末都要展望一下明年的房价走势。大致从三个方面给大家分析一下。

一家之言,仅供参考。


1

先说说政策面


 

一直以来,地产业流行一句话调侃彼此,“打败你的不是竞争对手,而是一份红头文件”。可见政策对房地产具有重大影响。

12月份,在国家层面开了三个重要的会,分别是中央政治局会议,中央经济工作会议,以及住建部的会议。

政治局会议强调经济层面6个“稳”:2019年的经济工作以稳为主,稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。 

有关地产业,中央经济工作会议和住建部会议的表述基本一致,都是3个“稳”:稳房价,稳地价,稳预期。 

至于其他的房住不炒、长效机制都是“老生常谈”,真正需要注意的“因城施策,分类指导”这一点 

在这个大框架下,地方政府对当地的调控政策有了更大的自主权,可以放松,也可以收紧但要保证“稳”这个大前提。 

所以,明年不排除一些地方会放松调控(事实上,现在一些地方已经在悄悄放开了,比如下图)。

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 总的来说,对于明年的经济和楼市,政策的核心就一个字:“稳”。 

稳是什么意思? 

既不能暴涨,也不能暴跌,最好是不涨不跌。

虽然同样是稳,过去是防大涨,明年却是防大跌。

 


2

再看市场面



房价经过2015到2017这一波大涨,很多地方都是翻倍的涨幅,能上车的基本都上车了,现在还没上车的要么没能力,要么没资格,从需求角度来讲房价已经不具备大涨的基础。 

而且,因为2018年不少地方下跌明显,在买涨不买跌的情绪影响下,原本准备买房的都在观望。 

所以很多刚需其实是伪刚需,他们买房的动力来源于焦虑,来源于现在不上车,这辈子没有房住。

可是,当他们意识到,房价不可能再疯涨后,他们就不焦虑了。就算你以后再小涨能怎么样,110万和120万有差别么?而且侥幸会有一点点概率跌呢。 

归根结底,房价是需要刚需来接盘的。 

所以房价的上涨是有天花板的——刚需接盘能力上限,就是天花板。 

而当首付都需要贷款的时候,我们基本可以认为,相当一部分刚需的接盘能力,到顶了。 

所以市场面利空房价。但因为政策面求稳,所以房价下跌压力巨大的地方是很有可能放松调控的,让一些没有资格的买家入场。 

综合市场面和政策面,我们对明年的房价看平(不涨不跌),而在看平的基础上,±5%都属于正常范围。 

如果你准备在某一个城市长期生活下去(至少五年以上),你确实觉得需要一套自住房,而不是租房,在这种情况下,你可以考虑买一套房子,前提是你有足够的钱付首付款,而不是去借钱。 

但是如果你在这城市已经有自住的房子,基于投资需求去买的话,就要慎重考虑入市的时机。

全国所有的城市都一样,包括成都这样的城市,在过去2到3年时间当中,部分楼盘房价下跌,部分又上涨,买房被套、解套的各种状况都有先例,长线看起来还是上涨。 

最后,负债买房量力而行,慎用杠杆,尽量不抵押贷款,尽量公积金贷款,即便是商业贷款,也尽量不要用假银行流水和收入证明,一切的手续尽量能多正规就多正规。

这两年经济大环境有多糟糕明眼人都看得出来,因为身边已经有人开始失业断供了。



3

想想金融层面



房地产调控2005年至今已有13年,每次收紧都是“史上最严”,但每次政策稍一放松,便会出现“报复性反弹”。 

如下表统计,放松政策对房价的影响速度,明显要快于收紧政策。基本上放松政策一出,房价就开始上涨。

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每一次房价暴涨,都离不开货币政策的推波助澜:钱多了肯定要寻找去处。历次放水,都明确指向小微企业,并不是向房地产输血,结果呢,都知道了。

所以,核心问题是,这次放水,钱到底会不会流入地产?

1月4日央行宣布降准后,1月7日银行间存款类机构隔夜质押式回购加权利率DR001大幅下行至1.4%,处于近三年来低位,而1月8日,货币市场资金利率继续下行,创2016年7月以来盘中新低。 

这意味着,当前银行间市场资金面十分宽松。 

央行此前已经四次降准,最近这次降准是要等到1月15日和1月25日才正式落地,但是现在资金利率就已经降至三年低点,这说明,之前货币宽松的钱还在银行里,只是往下传导不是很顺畅。 

2018年,银行资金面很宽松,但是房企依旧用高利率四处找钱,活的艰难。这说明,过去和现在,房地产这个门被银行控得死死的,调控执行相当坚决。 

未来会放松吗?不会! !

以前放水,资金流入国企、地方政府、房地产这三个大头,而房地产回报率最为稳健,风险又低,资金转了一个圈,最后都跑回房地产,根本管不住。但是现在,资金转圈的路给堵住了!最明显的就是影子银行的治理。 

从2010年诞生以来,影子银行野蛮生长,从14年到16年,信托公司、证券资产管理公司和基金子公司的总规模从28万亿激增至55万亿。这些金融机构,往往是绕开监管、投向高风险行业,是房地产和地方融资平台的主要通道。

2016年以来,金融领域最大的课题就是金融去杠杆,化解金融风险。在这一轮攻坚战之中,大量的通道业务被清理。尤其是从2017年开始的打破刚性兑付、穿透式监管,使得影子银行无处遁形,可以看到,信托公司、证券资产管理公司、基金子公司这些主要的金融通道规模大幅下降,社融总量当中的三大非标融资持续萎缩。 

说白了,以后银行资金流入房地产,只能通过正规途径,多少钱进了地产,监管层心里门儿清。 

房住不炒,没有哪个支行或分行行长敢明目张胆的把资金大规模输入楼市。别说银行,就连开发商敢违背这个理念,也照样严惩不贷。 

据报道,中粮置地成都老总就被查了,众多罪名之中,最引人注意的是,人为控制房源,突破底价销售,扰乱市场秩序,背离“房住不炒”这一基本原则! 


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本轮监管后,地产资管类融资产品将正式进入负增长,通道类业务大量减少,信托贷款融资受阻,地产私募基金融资大幅萎缩。 

后来,我们也看到了,央行明明在放水,地产公司明明就在河边,就是融不到钱,差点被渴死。 

在“房住不炒”的政策下,房价暴涨的时代真的过去了。对于投机客来讲,2019年还真不是想发横财的时候,别忘了房产税还不定什么时候出台呢!真有几斤重的房产证了,就得掂量下这税缴得肉痛。 

刚需嘛,看准区块、地段、户型,该上车就上车,但别老想着房价大跌去抄底。

抄底就不是小白能干的活儿,也不是韭菜该有的心思。

别想多了,2019年,拐点没到,因城施策,房价不会大跌;房住不炒,不会暴涨。

在多次降准的背景下,这样也是我们的良好愿望吧。


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<END>


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