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政府工作报告中,有关楼市的隐匿细节你看懂了吗

发布时间:2019-03-16 来源: 阅读:
 

一年一度的全国“两会”如约而至,理所当然的万众瞩目,里面的每一条,每一段,以及每个单词,每一字眼,都可能改变亿万人的命运。


2万字长文,涉及国计民生方方面面,而最关注的焦点,应该就是房地产。地产人们早已把眼睛睁大到极限,就想看看大风究竟往哪边吹。


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从两会报告中,我们可以发现,很有意思的是,相比以往房地产独立成段,单独叙述,这次报告的是将房地产纳入“深入推进新型城镇化”中。原文如下:

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2019年楼市的关键词主要表现在坚持以中心城市引领城市群发展”“落实城市主体责任”“促进房地产市场平稳健康发展”“房地产税这几方面。


总的来说,今年房地产的走势,基本是对前期调控政策的延续,重点还是维“稳”。像大家关注的房地产税,虽然会“稳步推进”,但短期也不会落地。至于棚改,并不会停,但棚改的目的并不是拉动经济而是解决居住困难,因此力度上会有较大减弱。


可以说,今年的两会报告,看来似乎没有单独成段的楼市,在报告中的重要性在下降。但无论是房地产研究者,还是地产商,大都将有限的信息解读为“积极”属性。

有时候,这往往就是一些重要会议的精神,不表态也是一种表态,低调也是一种表态。


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▲历年两会房地产相关表述及市场表现

数据来源:中指研究院综合整理


 坚 持 以 中 心 城 市 引 领 城 市 群 发 展


“深入推进新型城镇化。“抓好农业转移人口落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。”

我国目前的城镇化指数大约在60%左右,对比国际主流70%~80%,意味1亿人进城落户这个目标,是要持续推进的,而房地产毋庸置疑还是要为这样的增量空间,做好准备。

 

先不要急于想象扩容空间,关键在于“新型”,何谓新型城镇化?

这次报告已经点名,“坚持以中心城市引领城市群发展”而这才是所谓新型城市化的本质,即中心城市未来会进一步扩张,是不可阻挡的趋势。也就是说,新型城市化最大的收益者,那将是那些一二线城市为代表中心城市。

同时不要忘了,“引领的城市群”,都市圈的战略在这里正式被强化了,未来的形式上,大概是这么两种。一种是上海和环沪为代表的高度一体化模式,以及今年1月,济南吞并莱芜这种未来城市并购模式

但无论哪种,中心城市和对应城市群,才是中国城镇化的下半场。


那么并不处于优势都市圈的三四线和城镇呢?

“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造”,而特别之处在于,相比去年棚改的580万套硬指标,这次没有提出数据预期。

而原因就在于,这次报告中最关键的一句,“更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。”


 落 实 城 市 主 体 责 任


落实城市主体责任,可以看做因城施策的延伸和深化。

对于房地产市场来讲,2018 上半年是很沉重的半年,这个阶段,国家对于房地产市场的调控一直都没有放松,出台了各种各样的政策,深圳、海南、成都等城市,更是颁布了堪称"史上最严厉"的调控政策。

但从今年伊始,就已经有不少城市,开始出现了“松绑”的情况。在两会中,房天下董事长莫天全也表示,部分城市楼市调控松动并不影响大局。据不完全统计,截止3月4日,3个月以来,已有18个城市微调了政策。目前放松的政策主要围绕下调房贷利率、放松购房社保门槛和放松落户政策展开。各类政策依然限制房价的过快增长和土地的非理性竞争。


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事实上,由于整个因城施策,悄然间,调控主体已经开始在向由中央一刀切,在向地方转变。

因为因城施策,在楼市政策层面,每个城市具备一定程度的“自治”能力。而因城施策的准则就是房住不炒,发现态势不对就严一点,楼市冷下去了城市也有适当放松的权利。所以虽然这一次会议没有提到房住不炒,但是本质上这个理念是融入到因城施策里面的。


未来,地方政府将在楼市调控方面拥有更大的权限,同样也有更大的责任,这也是为什么,棚改不再由中央统一规划,地方上将在棚改上有更大自主权。

但2018年,全国棚改计划为580万套,实际完成量高达626万套。对比三年计划,2019年和2020年全国棚改还剩下874万套的余量,平均每年为437万套,相比2018年平均缩水1/4。

2019年全国有20多个省市棚改目标出现下滑,山东、河南、山西等省市的下滑幅度超过70%。意味着,棚改拆差不多进入收官阶段,未来要警惕三四线的累积风险。至于“老小区改造”和“加装电梯”可以视为对内需提振,不过恐怕要影响不少人的拆迁梦。


 房 产 税 只 等 靴 子 落 地

还有一点,和房地产正面相关的,就是“推进房地产税立法”。

这里有两点值得注意,房产税已从“稳妥推进”变成了“稳步推进”,同时还是放在财税体制改革的段落中。

这意味着房地产税推进可能已有实质性的方案。大家就像等一个迟到的客人,都知道他要来,只是何时来,以什么方式来的问题。


事实上,房地产税已经没有任何技术障碍。不动产统一登记已经基本完成。2019年起,各城市开始逐步实施,譬如自2019年5月1日起江苏省实行不动产统一登记制度、全国住房信息联网也基本达成,70年产权问题也在修法之中,国地税合并迈出步伐。


可以说,开征房地产税万事俱备,只欠东风。


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2018年9月,十三届全国人大常委会立法规划对外公布。其中,房地产税法被列入五年立法规划,属于第一类项目,即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。


但具体5年内房产税能不能落地,还未知。但是可以确定的是,上面已有数,只需等待时机。


 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展


总体而言,于房地产而言,2018年下半年,楼市最艰难日子已经过去了,至于2019是不是新一轮周期开启,还待进一步观察。

“GDP今年增长目标是6%到6.5%”,今年经济的下行压力依然存在,这需要每个产业的全面振作,同样,包括房地产。

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